Rok 2022 był bez wątpienia znacznie gorszy dla rynku mieszkaniowego niż rekordowy pod wieloma względami rok 2021. Dość powiedzieć, że w pierwszym półroczu wartość udzielonych kredytów hipotecznych zmalała aż o 25%.
Przyczyny
Przyczyn takiego stanu rzeczy było wiele, jednak za najważniejszą z nich można uznać najwyższą od ponad 25 lat inflację, która w szczytowym momencie osiągnęła 17,9% w ujęciu miesięcznym. To z kolei doprowadziło do szeregu podwyżek stóp procentowych, w rezultacie których stopa referencyjna wzrosła z 0,1% do 6,75% obecnie. Bezpośrednim efektem polityki pieniężnej przyjętej przez Narodowy Bank Polski był nie tylko wzrost rat kredytów hipotecznych, ale także spadek zdolności kredytowej Polaków. Na podstawie raportu Otodom i Polityka Insight o sytuacji na rynku mieszkań w IV kwartale 2022 roku możemy wysnuć przewidywania na rok 2023.
Czego możemy się spodziewać?
Jako pierwsze rzuca się w oczy wyraźnie wyhamowanie wzrostu cen mieszkań w ostatnim kwartale 2022 roku. Autorzy raportu wskazują nawet, że średnie ceny ofertowe spadły o 0,2%, a z danych NBP ma wynikać, że to pierwszy spadek cen ofertowych w dużych miastach od ponad 8 lat. Eksperci nie zapowiadają jednak stałego trendu spadkowego, ich zdaniem przyczyną hamowania cen jest przede wszystkim ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych i pogorszenie nastrojów w związku z wysoką inflacją i zapowiadanym spowolnieniem gospodarczym.
Podobne wyhamowanie tempa wzrostu cen możemy zaobserwować na rynku najmu. W tym przypadku przyczyną spowolnienia podwyżek ma być wygasanie szoku popytowego związanego z napływem uchodźców z Ukrainy oraz spadek realnych dochodów gospodarstw domowych.
Jeżeli chodzi o branżę deweloperską pierwszy kwartał 2023 roku upłynie najprawdopodobniej na wyczekiwaniu. Jak wynika z raportu Polskiego Instytutu Ekonomicznego „Przegląd Gospodarczy PIE – zima 2022” począwszy od marca 2023 inflacja zacznie systematycznie spadać i choć nie przyniesie to natychmiastowych zmian w sytuacji finansowej Polaków, będzie jednak stanowić pozytywny bodziec inwestycyjny.
Najem instytucjonalny
W nadchodzącym roku będziemy również świadkami systematycznego rozwoju sektora PRS. Zaobserwujemy tutaj stałe powiększanie portfeli nieruchomości posiadanych przez poszczególne podmioty. Dla przykładu Resi4Rent uzyskało na ten cel 50 milionów euro pożyczki w ramach programu Resilience and Livelihoods Framework prowadzonego przez Europejski Bank Rozbudowy i Rozwoju.
Zatrzymanie spekulacji
Warto mieć również na uwadze zapowiadane raz po raz prace legislacyjne, których efektem miałoby być dodatkowe opodatkowanie zakupu wielu mieszkań w celu zatrzymania spekulacji na rynku mieszkaniowym. Jednak realne skutki takich regulacji będziemy mogli poznać po przedstawieniu konkretnych rozwiązań prawnych.
Podsumowanie
Podsumowując, sytuacja na rynku mieszkaniowym uzależniona będzie w dużej mierze od przewidywanego na początek drugiego kwartału spadku inflacji.
O ile perspektywa odczuwalnego spadku cen mieszkań w przeciągu najbliższych dwunastu miesięcy wydaje się mało realna to ich wyhamowanie możemy obserwować już w tym momencie.