Łukasz Łanoszka i Mariusz Mielczarek dla Dziennika Gazety Prawnej: „Spór o powierzchnię pod ścianami działowymi może zmienić rynek mieszkaniowy”
Sposób obliczania powierzchni użytkowej mieszkań stał się przedmiotem coraz większych kontrowersji po orzeczeniu Sądu Okręgowego Warszawa-Praga z kwietnia 2024 r. Sąd przyjął, że powierzchnia zajęta przez murowane ściany działowe nie może być wliczana do powierzchni użytkowej, co stanowi wyłom w dotychczasowej praktyce deweloperów. O konsekwencjach tego orzeczenia i jego wpływie na rynek mieszkaniowy piszą w Dzienniku Gazeta Prawna partner Łukasz Łanoszka i senior associate Mariusz Mielczarek z kancelarii KWKR. Zapraszamy do lektury!
Dotychczasowa praktyka deweloperów
Dotychczas deweloperzy, opierając się na polskiej normie pomiarowej PN-ISO 9836:1997, wliczali do powierzchni użytkowej mieszkań również przestrzeń pod ścianami działowymi, traktując je jako elementy możliwe do demontażu. Praktyka ta była uznawana za zgodną z prawem, pod warunkiem przejrzystego poinformowania nabywców o sposobie pomiaru powierzchni.
Problem interpretacji „demontowalności”
Kluczowym problemem jest interpretacja pojęcia „demontowalności” ścian działowych. Norma pomiarowa nie definiuje jasno, które konkretnie ściany działowe można uznać za nadające się do demontażu. W praktyce niemal każda ściana wewnątrz lokalu (niebędąca ścianą nośną) może zostać w jakiś sposób zdemontowana, co pozwalało na wliczanie powierzchni pod nią do metrażu mieszkania.
Daleko idące konsekwencje dla rynku
Orzeczenie warszawskiego sądu może mieć daleko idące konsekwencje dla całego rynku nieruchomości. Wyłączenie powierzchni pod ścianami działowymi oznaczałoby zmianę wysokości udziałów we wspólnocie mieszkaniowej, co wpłynęłoby na głosowania, opłaty eksploatacyjne i rozliczenia. Dodatkowo mogłoby to prowadzić do niezgodności z księgami wieczystymi, problemów z zaświadczeniami o samodzielności lokali, a w skrajnych przypadkach – do utraty przez mieszkania minimalnej powierzchni wymaganej do zachowania statusu samodzielnego lokalu (25 m²).
Krytyczna ocena orzeczenia
Nasi eksperci krytycznie oceniają orzeczenie warszawskiego sądu, wskazując, że opiera się ono na niepoprawnym założeniu dotyczącym stopniowania demontowalności ścian działowych i może zagrozić bezpieczeństwu obrotu prawnego. Jeśli ta linia orzecznicza się utrwali, skutki mogą dotknąć nie tylko deweloperów, ale także nabywców i wspólnoty mieszkaniowe.
Jak należy interpretować normę pomiarową dotyczącą wliczania powierzchni pod ścianami działowymi do metrażu mieszkania? Jakie mogą być konsekwencje prawne i praktyczne wyłączenia powierzchni pod ścianami działowymi z powierzchni użytkowej mieszkań? W jaki sposób deweloperzy mogą się bronić przed roszczeniami nabywców dotyczącymi nieprawidłowo wyliczonej powierzchni?
Na te i wiele innych pytań w swoim tekście, który ukazał się w Dzienniku Gazeta Prawna, odpowiadają Łukasz Łanoszka i Mariusz Mielczarek z kancelarii KWKR.
