8 czerwca 2021 r. Prezydent podpisał „ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym”. W wyniku jej uchwalenia zostaną wprowadzone nowe rozwiązania, które w niektórych obszarach znacznie zmienią pozycję nie tylko deweloperów, ale też nabywców lokali i domów jednorodzinnych.
Poprzednie luki i nieścisłości
Jedną z nowości – jakie wprowadzi do porządku prawnego Nowa ustawa deweloperska – będzie regulacja zasad zawierania umów rezerwacyjnych. Aktualnie, mimo powszechnego funkcjonowania w obrocie rynkowym umów rezerwacyjnych, brakowało szczegółowych uregulowań zasad i sposobu ich zawierania. Przykładowo nie wyznaczono wymaganej formy umowy rezerwacyjnej. Nie dookreślono również maksymalnej kwoty opłaty rezerwacyjnej, jaka powinna być wpłacona przez osobę rezerwującą. Brakowało również warunków zwrotu wpłaty po rezygnacji z zakupu nieruchomości.
Termin umowa rezerwacyjna oznacza umowę zawieraną pomiędzy deweloperem a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży. Przedmiotem tejże oferty jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z niej sprzedaży konkretnego – wybranego przez rezerwującego – lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Konkretne zasady
Na mocy Nowej ustawy deweloperskiej umowa rezerwacyjna będzie musiała być zawarta pod rygorem nieważności na piśmie.
Ponadto trzeba będzie w niej uwzględnić takie informacje jak:
- strony, miejsce i datę zawarcia umowy,
- cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży,
- wysokość opłaty rezerwacyjnej (jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony),
- okres na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży,
- usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku,
- powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, wraz z układem i powierzchnią pomieszczeń.
Ustawodawca w omawianej ustawie określił też maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej. Nie będzie ona mogła przekraczać 1% celu – lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – podanego w prospekcie informacyjnym.
Wprowadzono też obowiązek niezwłocznego zwrotu rezerwującemu opłaty rezerwacyjnej w razie gdy:
- rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, niezależnie od przyczyn odmowy,
- deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej (w tym przypadku zwrot ma nastąpić w podwójnej wysokości wpłaconej opłaty, z zaznaczeniem że omawiana ustawa nie precyzuje terminu „braku wykonywania zobowiązania z umowy rezerwacyjnej”,
- deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.
Kolejną istotną regulacją będzie wymóg zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości przez dewelopera. Dotyczy on sytuacji, gdy po podpisaniu umowy rezerwacyjnej (i też po jej wpłacie) deweloper nie usunie wad zgłoszonych do protokołu odbioru, a nabywca nie przystąpi do podpisania umowy przenoszącej własności nieruchomości.
Nowe zobowiązania dla przedsiębiorcy?
Jak powyższe regulacje wpłyną na rynek nieruchomości? Ich dookreślenie z pewnością stanowi ułatwienie przy tworzeniu umów rezerwacyjnych. Choć już wcześniej ich część regulowała powyższe kwestie, dlatego że przeciętny konsument takich właśnie zapisów oczekiwał.
Z kolei dookreślenie warunków zwrotu opłaty rezerwacyjnej będzie problematyczne dla deweloperów. Tak samo wyznaczenie maksymalnego progu opłaty rezerwacyjnej z pewnością ogranicza możliwości zarobkowe – zwłaszcza w sytuacji, gdy sama nieruchomość jest bardzo atrakcyjna. Wprowadzone regulacje w znacznym stopniu mają chronić konsumenta, niemniej zgoda na rezerwację nieruchomości zależy od samego dewelopera. Zmiany mogą zatem spowodować zmniejszenie ilości podpisywania umów rezerwacyjnych. Chyba że powyższe warunki nie będą przedsiębiorcom sprawiały większych kłopotów.