Dla wielu przedsiębiorców informacje na temat tego, jakie rodzaje nieruchomości wyróżnia się w polskim prawie i czym się one cechują, stanowią absolutnie fundamentalną wiedzę. Niekiedy różnice między poszczególnymi typami obiektów o tej charakterystyce mogą wydawać się niejasne. W związku z tym, w dzisiejszym artykule wyjaśniamy, jakie kategorie nieruchomości można wyodrębnić oraz przedstawiamy ich najważniejsze cechy.
Czym jest nieruchomość?
Zanim omówimy stan prawny w obszarze nieruchomości oraz wskażemy, jakie wyróżnia się ich rodzaje, musimy zacząć od zdefiniowania nieruchomości. Zawarto ją w art. 46§1 Kodeksu cywilnego. Jej treść przytaczamy poniżej.
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Na podstawie tej definicji możemy zaprezentować, jakie są rodzaje nieruchomości w prawie polskim.
Rodzaje nieruchomości w polskich przepisach prawnych
Jak wynika z definicji przedstawionej w poprzednim paragrafie, polski ustawodawca wyróżnił trzy podstawowe rodzaje nieruchomości:
- gruntowe,
- budynkowe,
- lokalowe.
Warto przyjrzeć się bliżej każdemu z nich, aby lepiej zrozumieć ich sens oraz charakterystykę.
Nieruchomości gruntowe
Co określa się mianem nieruchomości gruntowej lub gruntu? To wyznaczona powierzchnia ziemska o sprecyzowanych granicach, która stanowi przedmiot czyjejś własności. Stosunki właścicielskie obejmują nie tylko samą ziemię, ale także przestrzeń nad oraz pod jego powierzchnią w zakresie określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu. Jest to szczególnie ważne w przypadku złóż kopalin, które mogą stanowić część składową nieruchomości, ale w wielu przypadkach są przedmiotem własności Skarbu Państwa.
Nieruchomość gruntowa złożona jest z części składowych, wśród których wyróżnić można:
- budynki,
- drzewa i rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania,
- urządzenia stale połączone z gruntem,
- prawa związane z własnością nieruchomości.
Istotna w kontekście gruntów jest wyrażona w art. 191 Kodeksu cywilnego zasada superficies solo cedit, co w przekładzie na język polski oznacza: to, co jest na powierzchni, przypada gruntowi. Prawo wskazuje jednak wyjątki od tej reguły – należą do nich m.in. nieruchomości budynkowe, a także lokalowe, które są usytuowane na gruntach będących w użytkowaniu wieczystym.
Szczególną grupą nieruchomości gruntowych są nieruchomości rolne. Można je wykorzystywać do prowadzenia działalności rolniczej polegającej na produkcji roślinnej oraz zwierzęcej, w tym ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Aby dany grunt został zakwalifikowany jako nieruchomość rolna, wystarczy zatwierdzenie możliwości użycia jej do prowadzenia powyżej przedstawionych działań. Rolę w tym przypadku odgrywa wyłącznie potencjał, a nie to, jak konkretna nieruchomość jest wykorzystywana obecnie. Znaczenia w tym kontekście nie ma również obszar, jaki obejmuje grunt. Nieruchomości sklasyfikowane jako rolne podlegają zwiększonej ochronie uregulowanej w różnych aktach prawnych, co sprawia, że swoboda obrotu takimi gruntami jest w znacznym stopniu ograniczona.
Nieruchomości budynkowe
Przedsiębiorcy zainteresowani tematem nieruchomości powinni wiedzieć, co formalnie określa się mianem budynku. Zgodnie z zapisami zawartymi w Prawie Budowlanym jest to obiekt budowlany trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach.
Czym charakteryzują się nieruchomości budynkowe? Do tej grupy należą trwale związane z gruntem budynki stanowiące przedmiot odrębnej od gruntu własności. Jest to jeden z podstawowych wyjątków od zasady superficies solo cedit. Aby można było mówić o nieruchomości budynkowej lub lokalowej, niezbędny jest odpowiedni przepis szczególny. Za nieruchomość budynkową uznaje się budynek wzniesiony na gruncie należącym do innego właściciela np. Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Innymi przykładami nieruchomości budynkowych będących wyjątkami od przytoczonej wcześniej zasady są m.in.:
- budynki postawione na gruncie będącym własnością członka rolniczej spółdzielni produkcyjnej, która użytkuje taki grunt,
- budynki zatrzymane przez rolników, którzy przed 1 stycznia 1983 r. w zamian za rentę przekazali Skarbowi Państwa swoje nieruchomości rolne,
- obiekty zbudowane przez użytkowników rodzinnych ogrodów działkowych.
Nieruchomości lokalowe
Trzecią istotną grupą, o której należy wspomnieć w trakcie omawiania tego, jakie są rodzaje nieruchomości w prawie polskim, są lokale. Okazuje się, że nie tylko budynki, ale także ich części mogą być przedmiotem odrębnego prawa własności. Właściciel lokalu jest uznawany równocześnie za współwłaściciela lub współużytkownika wieczystego gruntu, na którym wzniesiono budynek.
Regulacje związane z nieruchomościami lokalowymi zawarte są w ustawie o własności lokali. Wyodrębniono w niej dwa rodzaje lokali mogące stanowić przedmiot odrębnego prawa własności:
- samodzielne lokale mieszkalne,
- lokale o innym przeznaczeniu.
Jako samodzielny lokal mieszkalny uznaje się wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Na analogicznych zasadach traktuje się samodzielne lokale (np. użytkowe), które wykorzystuje się w celach innych niż mieszkalne. Istotną kwestią jest to, że do lokalu jako jego części składowe mogą przynależeć inne pomieszczenia, nawet takie, które do niego nie przylegają lub są położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, gdzie wyodrębniono dany lokal. Wśród najważniejszych obiektów tego typu wyróżnia się m.in. piwnicę, strych, komórkę czy garaż.
Podsumowanie
Prawo nieruchomości w Polsce stanowi trudne zagadnienie, z którym wiąże się wiele różnych regulacji. Znajomość tego, jakie rodzaje nieruchomości są obecne w naszych przepisach stanowi dopiero punkt wyjścia do rozważań na temat zagadnień prawnych z tego obszaru. Inną kwestią istotną z perspektywy przedsiębiorców są m.in. formy własności nieruchomości, na przykład mieszkania lub lokalu użytkowego. Z powodu skomplikowania tej materii firmy, którym zależy na odpowiednim zabezpieczeniu się pod względem prawnym, powinny zapewnić sobie profesjonalne wsparcie. Kancelaria prawna Michała Koniecznego i Marcina Wierzbickiego oferuje kompleksową obsługę przedsiębiorstw świadczoną przez wykwalifikowanych, doświadczonych specjalistów. Nasz radca prawny od nieruchomości stanowi gwarancję właściwie poprowadzonych spraw z tego zakresu oraz umiejętnego wytłumaczenia zagadnień obejmujących np. rodzaje praw do nieruchomości, a także umożliwia klientom realizację założonych przez nich celów. Zapraszamy do kontaktu.