Pandemia COVID-19 zmieniła spojrzenie na wiele kwestii, również jeśli chodzi o inwestycje w nieruchomości. Obecnie zarówno z perspektywy inwestorów, jak i potencjalnych klientów decydujących się na kupno lub najem nieruchomości największą wartością staje się długoterminowe bezpieczeństwo i stabilizacja finansowa. Dziś postaramy się lepiej przyjrzeć rynkowi najmu długoterminowego i rynkowi najmu krótkoterminowego, by rozstrzygnąć, gdzie lepiej inwestować. Przenalizujemy również prognozy na przyszłość.
Rynek najmu – wnioski dotyczące ostatnich miesięcy
Ostatnie miesiące 2020 roku pokazały wyraźnie, że bardziej odporny na działanie globalnego kryzysu COVID-19 jest rynek najmu długoterminowego, który ma obecnie duży potencjał wzrostu. Inaczej w przypadku rynku najmu krótkoterminowego ściśle skorelowanego z branżą hotelarską nastawioną na klientów biznesowych i turystów.
Masowe odwoływanie wyjazdów turystycznych, a także konferencji biznesowych sprawiło, że w 2020 roku odnotowano – na niespotykaną jak dotąd skalę – spadek obłożenia w hotelach. W pierwszej połowie roku, w najgorszym momencie, zainteresowanie wynajmem krótkoterminowym zmniejszyło się – według danych przedstawionych w najnowszym raporcie przygotowanym przez „Świat hoteli” na 2020 pt. „Rynek hotelarski w Polsce” – nawet o 81 proc. Nie można tu również pominąć uregulowań prawnych, które na krótki okres zamroziły branżę turystyczną – jak wprowadzony na początku marca zakaz wynajmu krótkoterminowego, zakaz działania lokali gastronomicznych czy utrudnienia w przemieszczaniu się komunikacją publiczną.
Podróże urlopowe zostały odłożone na bliżej nieokreślony czas, a stacjonarne spotkania biznesowe czy szkolenia przełożone na bardziej korzystny moment lub przeniesione do internetu.
Dodatkowo w pierwszej połowie roku praca przeniosła się do domów, a zamiast bezpośrednich spotkań z klientami w wynajmowanych salach konferencyjnych, postawiono na telekonferencje.
Już w marcu 2020 roku – według badania Devire – 67 proc. firm w Polsce, które dotychczas nie dawały możliwości pracy w trybie home office zdecydowało się na ten krok. Na pracę zdalną przeszło m.in. 86 proc. firm z sektora IT, 84 proc. przedsiębiorstw z branży świadczącej usługi dla biznesu oraz 80 proc. reprezentujących sektor SSC/BPO, którego zadania opierają się na realizacji procesów biznesowych dla klientów korporacyjnych1. Pandemia sprawiła, że wiele – zwłaszcza małych – firm zaczęło rezygnować z wynajmu biur oraz przestrzeni coworkingowych, a także wyjazdów integracyjnych czy bezpośrednich spotkań z klientami. Negocjacje internetowe czy spotkania i szkolenia w trybie online okazały się na tyle wystarczającą formą kontaktu, że niektóre przedsiębiorstwa planują nigdy już nie wrócić do systemu tradycyjnej pracy w biurze.
Dwa podstawowe filary, na których opierał się rynek najmu krótkoterminowego – podróże turystyczne oraz wynajem biznesowy (podróże biznesowe, wynajem biur oraz sal konferencyjnych, wyjazdy integracyjne itp.) w jednym momencie załamały się. W efekcie doprowadziło to do wyraźnego kryzysu na rynku najmu krótkoterminowego.
Wielu właścicieli nieruchomości pod wynajem zwróciło uwagę, że w czasach pandemii o wiele trudniej o wysokie obłożenie lokalu na kilka nocy niż o jednego najemcę, który zdecyduje się wynająć pokój czy mieszkanie na przykład na 12 miesięcy. Chęć względnego bezpieczeństwa finansowego spowodowała, że niektórzy z nich już dziś postanowili wynajmować lokale na dłużej.
Jest to dobrze rokujące rozwiązanie, ponieważ ostatnim bastionem stabilizacji stały się domy i mieszkania. Wielu Polaków zamkniętych w czterech ścianach zaczęło odczuwać dyskomfort związany ze zbyt małą przestrzenią, w której przebywają, planując przeniesienie się w krótkiej perspektywie czasu do znacznie większych mieszkań lub domów.
To dobry znak dla wszystkich planujących inwestować w segmencie PRS. Jest to stosunkowo młody rynek, ale – ze względu na to, że więcej czasu trzeba będzie spędzać w domu z powodu potencjalnych okresowych wybuchów pandemii i innych zagrożeń – wiele osób już teraz doszło do wniosku, że lepiej zadbać o posiadanie własnej komfortowej przestrzeni do życia i do pracy niż liczyć na nawet najbardziej ekskluzywne biuro swojego pracodawcy. Zresztą obecnie zmienił się także model pracy, coraz więcej pracowników – zwłaszcza z młodszego pokolenia – bardzo często, nawet co kilka miesięcy, zmienia pracę. Dom lub mieszkanie stają się więc najważniejszą przestrzenią życiową.
Jest to również – jak już wskazaliśmy – rozwiązanie o wiele bezpieczniejsze z punktu widzenia stabilizacji finansowej właściciela, który nie musi się martwić o niskie obłożenie swojej nieruchomości, bo ma względnie stałego klienta co miesiąc lub inny umówiony okres dostarczającego mu stały dochód.
Rynek najmu długoterminowego oraz krótkoterminowego – perspektywy na przyszłość
Tak jak już wspomnieliśmy na początku, rynek najmu krótkoterminowego przez minione miesiące przechodził dość spory kryzys. W związku z tymi problemami, w niedługiej perspektywie może pojawić się na rynku więcej lokali na sprzedaż.
Ze względu na to, że zmniejsza się konkurencja ze strony nabywających inwestycyjnie i pod aparthotele czy airBnB, istnieje również duża szansa na to, że będzie można łatwiej kupić lokale z nowych inwestycji. To dobra wiadomość dla wszystkich, którzy dotychczas wstrzymywali się z podjęciem decyzji o zakupie nowej przestrzeni.
Jak podkreśla r.pr. Łukasz Łanoszka z Kancelarii Konieczny Wierzbicki, która według rankingów dziennika „Rzeczpospolita” jest liderem prawa nieruchomości 2019:
– Na rynku nieruchomości mieszkalnych przed wybuchem epidemii koronowirusa panowała hossa i jak dotąd nie widać znaczącego spowolnienia w realizacji nowych inwestycji mieszkaniowych. Jednak znacząco spadł udział mniejszych inwestorów w sprzedaży lokali mieszkalnych (przeznaczonych na tzw. flipy lub indywidualne działalności aparthotelowe). Niewątpliwie jest to ułatwienie dla większych podmiotów, wzmacniające ich pozycję negocjacyjną. Co więcej, w obecnej sytuacji rynek PRS wykazuje znacznie większą stabilność przychodów dla inwestorów, względem rynku najmów krótkoterminowych, gdzie powrót do poziomów sprzed pandemii może zająć kilka lat.
Bezpieczniej inwestować na rynku najmu długoterminowego z jeszcze jednego powodu. Obecnie najem krótkoterminowy nie został tak skrupulatnie uregulowany prawnie jak ma to miejsce w przypadku rynku najmu długoterminowego. Obserwując trwające prace koncepcyjne oraz prace w ministerstwach nad nowymi aktami prawnymi, należy liczyć się z ryzykiem wprowadzenia w krótkim czasie nowych regulacji dotyczących rynku najmu krótkoterminowego. Mogą one znacznie utrudnić działalność.
Mając na uwadze doświadczenia minionych miesięcy związane z przygotowywaniem w Polsce naprędce różnego rodzaju ustaw pomocowych związanych z pandemią, należy być gotowym na to, że akty te mogą być niedopracowane, pełne luk prawnych. Konsekwencją takiego stanu rzeczy mogą być ciągłe zmiany i nowelizacje, a także otwarcie drogi dla nieuczciwej konkurencji, która wykorzystując luki prawne może zdobyć przewagę rynkową w obszarze nieruchomości.
Wydarzenia w Europie Zachodniej powinny być tu również wskazówką dla inwestorów. Warto przy tej okazji zwrócić uwagę na wrześniowe orzeczenie TSUE w Paryżu dotyczące legalności ograniczeń najmu krótkoterminowego. Wskazane orzeczenie może być istotne z punktu widzenia inwestycji w najem krótkoterminowy w Polsce, gdyż w postępowaniu brał udział pełnomocnik rządu polskiego. Władze Paryża wprowadziły system uprzednich zezwoleń na najem krótkoterminowy, brak takiego zezwolenia skutkował karą. Po skierowaniu sprawy do wyższej instancji, TSUE nie tylko przyznał rację władzom Paryża uzasadniając to rozwiązanie „nadrzędnym względem interesu ogólnego”, ale również przyznał, że ich działania nie są sprzeczne z uregulowaniami krajowymi w tej kwestii.
ZAPOZNAJ SIĘ WYROKIEM – KLIKNIJ
Sektor PRS to dobra alternatywa dla nieruchomości pod wynajem biur. W obliczu nowych wyzwań, które przyniosła pandemia, już dziś możemy stwierdzić, że mieszkania i domy to przyszłość.
1 Praca zdalna w czasach pandemii koronawirusa, https://www.forbes.pl/biznes/praca-zdalna-w-czasach-pandemii-koronaworusa-wyniki-badan/e4pd0rv, dostęp: 12.10.2020.