Kiedy wynajem to działalność gospodarcza – korzystna uchwała dla wynajmujących

W czasie rosnącej inflacji i spadku wartości pieniądza coraz popularniejsze staje się lokowanie oszczędności w mieszkania na wynajem. Niejednokrotnie wynajmujący posiadają kilka nieruchomości, osiągając z najmu wysokie przychody. Kiedy jest to tylko czerpanie korzyści z majątku (opodatkowane ryczałtem 8 lub 12%), a kiedy spełnia już definicję działalności gospodarczej, opodatkowanej według mniej korzystnych zasad ogólnych? Odpowiedź na to pytanie przynosi Uchwała 7 sędziów NSA z 24 maja 2021 (sygn. akt: II FPS 1/21), w której stwierdzono, że:

1. Przychody z najmu są traktowane jako przychody z działalności gospodarczej dopiero wówczas, gdy przedmiot najmu zostanie wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. O tym z kolei każdorazowo decyduje sam podatnik.
2. Ze swej natury, pożytek cywilny jakim jest czynsz najmu jest związany przede wszystkim z posiadaniem określonego majątku, a nie aktywnością w ramach działalności gospodarczej. Zdaniem NSA, błędne byłoby przyjęcie, że takie bierne uzyskiwanie pożytków stanowi prowadzenie działalności gospodarczej, nawet jeśli – podobnie jak działalność gospodarcza – wymaga pewnego stopnia zorganizowania.
3. Jeżeli podatnik nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa (nie buduje struktury organizacyjnej, nie wypracowuje strategii działalności), to nie można uznać, że składniki majątkowe są związane z działalnością gospodarczą. Nie może być za taką uznane lokowanie nadwyżek środków na zakup nieruchomości, a następnie wynajmowanie ich.
4. Z samej wielkości osiąganego przychodu czy liczby wynajmowanych nieruchomości nie da się wyprowadzić wniosku, że jest to działalność gospodarcza. W Uchwale zwrócono uwagę, że obowiązują dwie stawki ryczałtowe najmu (8 i 12%), uzależnione od wysokości uzyskiwanych z tego tytułu przychodów. Oznacza to, że sam ustawodawca przewidział osiąganie wysokich przychodów z najmu, poza działalnością gospodarczą.

Podsumowując, z Uchwały wynika, że to sam podatnik decyduje o tym, czy najem stanowi działalność gospodarczą.

Uchwała została wydana w związku z pytaniem skierowanym przez Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców. Przedstawione w niej stanowisko, odzwierciedlające kształtującą się od dłuższego czasu linię orzeczniczą, powinno powstrzymać organy podatkowe przed próbami automatycznego kwalifikowania najmu na większą skalę jako działalności gospodarczej.