Jagoda Rzechowska-Ochrym dla Rzeczpospolitej: Nie dla powstania użytkowania wieczystego w drodze zasiedzenia. Tak – na podstawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych
Podczas przeprowadzania audytu prawnego nieruchomości, w tym weryfikacji tytułu prawnego do nieruchomości może się okazać, że jest on obarczony pewnymi wadami. Co więcej, w przypadku, gdy przedmiotem audytu jest nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste, istotne jest zbadanie nie tylko podstaw ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, ale także prawa własności. Przedmiot użytkowania wieczystego stanowić mogą bowiem jedynie nieruchomości gruntowe Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Więcej na ten temat na łamach piątkowej Rzeczpospolitej pisze ekspert KWKR, Jagoda Rzechowska-Ochrym.
Czasami spotykamy się z sytuacją, gdy prawo użytkowania wieczystego jest ujawnione w księdze wieczystej, ale analiza wykazuje brak skutecznego powstania tego prawa. Przykładem może być nieważność umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, gdy nie zawiera ona postanowień o sprzedaży użytkownikowi wieczystemu budynków znajdujących się na gruncie i zakłada pozostawienie budynków właścicielowi jako części składowych gruntu albo przewiduje przeniesienie własności budynku na osobę inną niż użytkownik wieczysty bądź w sytuacji, gdy umowę zawarł podmiot bez prawidłowego pełnomocnictwa i odmówiono potwierdzenia takiej czynności. W takich przypadkach, podmioty próbują bronić swojego tytułu prawnego poprzez zasiedzenie lub rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Sąd Najwyższy orzekł, że zasiedzenie użytkowania wieczystego jest możliwe tylko wtedy, gdy takie prawo już istnieje. Zasiedzenie nie może prowadzić do powstania użytkowania wieczystego. Natomiast rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych może prowadzić do nabycia prawa użytkowania wieczystego przez osobę działającą w dobrej wierze, nawet jeśli prawo to nie zostało skutecznie ustanowione. Uchwała z 2011 r. potwierdziła zaś, że rękojmia chroni nabywcę użytkowania wieczystego także w razie wadliwego wpisu właściciela nieruchomości.
Pomimo tych ustaleń, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie jest absolutna i wymaga ostrożnego stosowania. Zaleca się dokładną ocenę ryzyka i rozważenie wszystkich okoliczności konkretnego przypadku.
Serdecznie zapraszamy do lektury!