Reprezentowanie klienta podczas skomplikowanego procesu zakupu nieruchomości oddanej pod użytkowanie wieczyste

Doradzaliśmy klientowi przy zakupie nieruchomości w Krakowie. Transakcja była skomplikowana pod względem prawnym, gdyż nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste bez określenia celu korzystania z niej, co rodziło poważne ryzyka prawne. W dodatku element transakcji stanowiło rozliczenie części ceny w wybudowanych mieszkaniach, co wiązało się z dodatkowymi komplikacjami formalnymi. Wymagało tez od naszych prawników wynegocjowania szeregu pobocznych umów, w oparciu już o nowe zasady wynikające z ustawy deweloperskiej która wejdzie w życie w lipcu 2022 roku.

Ponadto sieć wodociągowa na posesji została założona bez istniejącej służebności. Na nieruchomości znajduje się również studnia zaporowa stanowiąca element systemu przeciwpowodziowego miasta Krakowa, co dodatkowo komplikowało cały proces przeniesienia własności. Liczne utrudnienia zwiększały koszty kupującego i stanowiły ważny punkt negocjacyjny ze sprzedającym.

W pierwszej kolejności zidentyfikowaliśmy liczne ryzyka prawne związane z zakupem, a następnie przedstawiliśmy listę ryzyk związanych z planowaną inwestycją budowlaną. Opracowaliśmy strategię ich minimalizacji oraz zaproponowaliśmy satysfakcjonujące rozwiązania w celu pomyślnego zakończenia transakcji. Podczas negocjacji powołaliśmy się na fakt, że klient był już właścicielem znacznej części nieruchomości, a zatem zakup całości pozwoliłby zachować spójność osiedla, co stanowiło silny argument zarówno dla dotychczasowych właścicieli, jak i władz miasta.

Transakcja ta okazała się dużym wyzwaniem z uwagi na:

• złożone problemy prawne od początku istnienia celu użytkowania wieczystego, co wiązało się z dodatkowymi kwestiami formalnymi do wyjaśnienia,
• problem z systemem przeciwpowodziowym – z uwagi na zajęcie terenu, na którym istnieje ryzyko powodzi – nasi prawnicy uwzględnili to podczas analizy ryzyka i przygotowali zgody odpowiednich instytucji, aby transakcja była w pełni bezpieczna.

Atrakcyjne w tym przypadku było również prowadzenie jednoczesnych rozmów z różnymi nabywcami, gdyż nieruchomości były podzielone pomiędzy różne podmioty prywatne.