Na mocy zmian ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych od początku bieżącego roku istnieje definicja „spółki nieruchomościowej”. Jakie korzyści wynikają z dookreślenia nazwy spółki? Jakie warunki trzeba spełnić, by otrzymać to miano?
Zgodnie z wyżej wspomnianymi przepisami spółka nieruchomościowa oznacza podmiot inny niż osoba fizyczna zobowiązany do sporządzenia bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości. Ważne, by spełniła dodatkowe warunki.
- 50% wartości rynkowej w przypadku podmiotów rozpoczynających działalność
Co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów – bezpośrednio lub pośrednio – musi stanowić wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium RP. Alternatywą są też wartości praw do takich nieruchomości. Dane wyznacza na pierwszy dzień roku podatkowego. A w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – na pierwszy dzień roku obrotowego (pierwsza przesłanka).
Wartość rynkowa tych nieruchomości powinna przekraczać 10 mln zł albo równowartość tej kwoty (określoną wg. kursu średniego walut obcych ogłaszanego przez NBP) z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego pierwszy dzień roku podatkowego (druga przesłanka).
- 50% wartości bilansowej w przypadku podmiotów już istniejących
Musi przypadać 50% wartości bilansowej aktywów na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy. Z kolei gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – przypada na ostatni dzień roku poprzedzającego rok obrotowy. Wspomniana wartość bilansowa dotyczy w pośredni albo bezpośredni sposób nieruchomości położonych na terytorium RP – lub też praw do takich nieruchomości (pierwsza przesłanka).
Inną opcją jest przekroczenie kwoty 10 mln zł wartości bilansowej albo równowartości tej kwoty (druga przesłanka). Kwotę, jak powyżej, wyznacza się w ostatni dzień. W przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – oblicza się przychody ujęte w wyniku finansowym netto – z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości albo prawa do nieruchomości oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych. Te przychody powinny stanowić co najmniej 60% ogółu odpowiednio przychodów podatkowych czy też przychodów ujętych w wyniku finansowym netto (trzecia przesłanka). Wtedy też spółka otrzyma miano nieruchomościowej.
Głębokość portfela najważniejszym wyznacznikiem
Powyższe wyznaczniki pokazują, że ustawodawca, wprowadzając termin „spółka nieruchomościowa”, uzależnił status takiego podmiotu od wartości posiadanych nieruchomości oraz od struktury aktywów.
W celu wyliczenia obu wartości przewidziano dwa sposoby ich wyznaczania w zależności od tego czy podmiot rozpoczyna działalność w danym roku podatkowym (obrotowym) czy też jest podmiotem już istniejącym.
Pierwsza opcja dotyczy sytuacji, gdy dany podmiot dopiero rozpoczyna działalności. Aby zbadać, czy przesłanka odpowiedniej wartości nieruchomości oraz aktywów spełnia warunki, należy określić ich rynkową wartość na pierwszy dzień roku podatkowego (obrotowego).
Druga wersja odnosi się do przypadku podmiotów istniejących dłużej niż rok. Wtedy też trzeba się odnieść do wartości bilansowej nieruchomości oraz aktywów z ostatniego dnia roboczego przed końcem poprzedniego roku podatkowego (obrotowego).
W konsekwencji wprowadzenia wyżej opisanych przepisów, spółkami nieruchomościowymi mogą być nie tylko spółki w rozumieniu kodeksu spółek handlowych, ale też m. in. fundusze inwestycyjne, trusty (jako formy koncentracji kapitałowej) czy fundacje.
Studium przypadku
Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (zakładamy że jest spółką deweloperską) utworzono w celu zrealizowania inwestycji deweloperskiej. Jest właścicielem gruntu o wartości 13 milionów zł, na którym zamierza wybudować inwestycję budowlaną (budynek wielomieszkaniowy). Firma będzie realizować inwestycję w latach 2021-2024. W kolejnym roku, tj. w 2025 sprzeda wszystkie lokale mieszkalne, a następnie podda się likwidacji. Czy zostanie uznana za spółkę nieruchomościową?
Nie, gdyż nie spełnia jednego z warunków – konieczności osiągania określonej kategorii przychodów. W latach 2021-2024 spółka nie osiągała przychodów. Przychody uzyskała dopiero w 2025 r. Zgodnie z definicją spółki nieruchomościowej istniejącej dłużej niż rok, należy analizować dane na koniec roku 2024 r. (ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy), a więc w tym przykładzie na dzień poprzedzający rok 2025. W roku 2024 r. spółka nie odnotowała jeszcze przychodu, a w roku 2025 r. – została ostatecznie zlikwidowana. Dlatego też omawiana spółka w rozumieniu ustawy o CIT i PIT nie będzie spółką nieruchomościową.