Z radością informujemy, że artykuł Mariusza Mielczarka pt. „Nabycie pod inwestycję nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca” ukazał się na prestiżowym portalu branżowym CEE Legal Matters! Nasz ekspert przedstawia kompleksową analizę procesu nabywania nieruchomości przez inwestorów zagranicznych w Polsce. Artykuł skupia się na kluczowych aspektach prawnych, w tym wymogach uzyskania zezwoleń ministerialnych, możliwościach zwolnienia z tego obowiązku dla przedsiębiorców z EOG oraz innych istotnych elementach procesu inwestycyjno-budowlanego. Tekst w języku polskim jest dostępny poniżej, a z oryginalną publikacją można zapoznać się tutaj.
Nabycie pod inwestycję nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca
Polska coraz częściej staje się przedmiotem zainteresowania inwestycyjnego wśród cudzoziemców. Motywowane jest to w szczególności centralnym położeniem Polski w Europie Środkowo-Wschodniej, jak również postępującym rozwojem gospodarczym kraju, który sprawia, że Polska stała się państwem o centrotwórczym charakterze dla środkowoeuropejskiego biznesu regionu Starego Kontynentu.
Wstęp – atrakcyjność inwestowania w Polsce dla cudzoziemców
W tak ukształtowanej rzeczywistości, cudzoziemcy stojąc przed perspektywą osiągnięcia zysku
w Polsce, niejednokrotnie skłonni są przeznaczyć znaczny kapitał na inwestycje. Jest on w szczególności przeznaczany na sfinansowanie nabycia praw do nieruchomości, jak również do zrealizowania na nabytej nieruchomości przedsięwzięcia budowlanego, które często obejmuje budowę nowoczesnych fabryk czy biurowców.
Niemniej jednak, zagraniczny inwestor niezależnie od potrzeby brania pod uwagę gospodarczej atrakcyjności prowadzenia przedsięwzięć inwestycyjnych w Polsce, powinien także brać pod rozwagę regulacje polskiego prawodawstwa. System prawny w Polsce oprócz stwarzania perspektyw biznesowych dla zewnętrznego kapitału, wprowadza także określone restrykcje. Obejmują one
w szczególności zasady nabycia nieruchomości przez cudzoziemca. Dotyczą one również niezależnie od aspektu zagranicznego pochodzenia, bądź narodowości inwestora, zasad i możliwości zrealizowania zamierzonego przez inwestora procesu budowlanego na danej nieruchomości.
Przy czym istotnym jest to, że względem obowiązujących ograniczeń prawnych, przewidziano także katalog wyłączeń ich zastosowania, które zagranicznemu inwestorowi zainteresowanemu rozpoczęciem prowadzenia inwestycji na terenie Polski powinny być znane.
Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca
Dlatego też w pierwszej kolejności zaznaczyć należy, że zgodnie z wciąż obowiązującą ustawą z dnia
24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców („UNNC”), nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Zezwolenie jest wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie minister obrony narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych – minister właściwy do spraw rozwoju wsi.
Z kolei zaś w myśl nadmienionej ustawy cudzoziemcem w szczególności jest osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego, lub osoba prawna mająca siedzibę za granicą, lub też osoba prawna i spółka nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Polski kontrolowana przez wymienione powyżej podmioty.
W przypadku spółki handlowej, spółką kontrolowaną w rozumieniu ustawy jest spółka, w której cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu spółki i tym samym mają realny wpływ na jej funkcjonowanie.
Ponadto, kwestia tego, co należy uznać za bezpośrednią lub pośrednią kontrolę w podmiotach innych niż spółki handlowe, nie została uregulowana w ww. ustawie. Dotyczy to osób prawnych z udziałem cudzoziemców, mających siedzibę na terytorium Polski, np. fundacji czy stowarzyszeń prowadzących także działalność gospodarczą. W drodze analogii można zatem przyjąć, że cudzoziemcem jest
np. stowarzyszenie, w którym cudzoziemcy dysponują ponad 50% głosów na zgromadzeniu jego członków lub mają wpływ na powoływanie większości członków zarządu. Za cudzoziemca może być również uznana fundacja z siedzibą w Polsce, w zarządzie której ponad 50% członków stanowią cudzoziemcy. Nie jest jednak wykluczone, że bezpośrednia lub pośrednia kontrola w przypadku osób prawnych innych niż spółki handlowe będzie wynikała z odmiennych okoliczności niż prawa głosu jej członków czy skład zarządu. Kwestie te mogą być związane np. z finansowaniem działalności danego podmiotu lub wynikać z innych postanowień aktu założycielskiego tego podmiotu.
W tak kształtującym się stanie prawnym zaznaczyć należy, że obowiązującą zasadą polskiego porządku prawnego jest to, że nabycie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca wymaga uzyskania zezwolenia właściwego ministra. Samo zezwolenie wydawane jest na wniosek cudzoziemca. Wniosek będzie mógł zostać uwzględniony, jeżeli nabycie przez niego nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie będą się sprzeciwiać temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa. Ponadto, powyższe będzie mogło nastąpić w przypadku wykazania, że zachodzą okoliczności potwierdzające więzi cudzoziemca z Rzeczpospolitą.
Zatem w przypadku, w którym zagraniczny inwestor będzie w szczególności osobą fizyczną nieposiadającą obywatelstwa polskiego, czy też osobą prawną mającą siedzibę za granicą, będzie on zobligowany do uwzględniania w swych zamierzeniach inwestycyjnych konieczności uzyskania właściwego zezwolenia na nabycie nieruchomości. Z kolei zaś brak uzyskania takiego zezwolenia uniemożliwiał mu będzie dokonanie zakupu. Wynika to z tego, że realizacja transakcji nabycia nieruchomości wbrew przepisom UNNC jest obarczona sankcją nieważności. Dlatego też wobec kluczowego znaczenia dla cudzoziemca, jakie odgrywa zagadnienie wspomnianego zezwolenia, ustawodawca przewidział w UNNC możliwość ubiegania się o przyrzeczenie wydania zezwolenia zwane promesą. Jest ona ważna przez rok od dnia wydania, a w okresie ważności promesy nie można odmówić wydania zezwolenia, jeśli zmianie nie uległ stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy. Wystąpienie przez cudzoziemca o wydanie promesy pozwoli wyeliminować część ewentualnych ryzyk i kosztów wiążących się z przystępowaniem do realizacji transakcji nabycia nieruchomości.
Zwolnienie z obowiązku uzyskiwania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca
Niemniej jednak, warto wobec tego podkreślić, że ułatwienie dla możliwości rozpoczęcia przez zagranicznego inwestora procesu nabycia nieruchomości w Polsce, stanowi reguła wynikająca z art. 8 ust. 2 UNNC. Zgodnie, z nią nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej.
W efekcie, w przypadku, w którym zagraniczny inwestor będący cudzoziemcem, będzie dokonywał nabycia nieruchomości za pośrednictwem nowozałożonej spółki mającej siedzibę na terytorium Polski, nie będzie musiał uzyskiwać zezwolenia, o którym mowa w UNNC. Wynika to z faktu, że podmot nabywający nieruchomości będzie przedsiębiorcą strony umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym.
Przeprowadzenie zatem transakcji nabycia nieruchomości przez nowoutworzoną spółkę z siedzibą
w Polsce może być korzystnym rozwiązaniem dla zagranicznego inwestora. Dzięki takiej strukturze zakup nieruchomości nie wymaga uzyskania zezwolenia właściwego ministra. To z kolei pozwala na łatwiejsze rozpoczęcie inwestycji w Polsce, które wiążą się z koniecznością nabycia praw do nieruchomości.
Realizacja inwestycji budowlanej przez cudzoziemca w Polsce
Niezależnie od tego, zwrócić także należy uwagę na dalsze kluczowe etapy procesu inwestycyjnego, którego realizacja będzie zamierzona przez inwestora-cudzoziemca. Motywowane jest to okolicznością, że oprócz samego nabycia praw do nieruchomości, zachodzi potrzeba zweryfikowania, czy na danej działce gruntu będzie zachodziła sama możliwość zrealizowania zamierzonej inwestycji budowlanej. Co więcej, zwrócić należy także uwagę jakie dalsze wymogi trzeba spełnić, aby realizacja inwestycji mogła zostać rozpoczęta.
Weryfikacja miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez cudzoziemca
Pierwszym krokiem powinno być zweryfikowanie treści i załącznika graficznego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeśli obszar nabywanej nieruchomości jest objęty jego regulacjami. Plan miejscowy to uchwała rady miasta lub gminy, która reguluje sposób wykorzystania danego terenu. Plan ten jest aktem prawa miejscowego i obowiązuje na obszarze gminy, która go uchwaliła. Ponadto, określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu. W efekcie, plan ten stanowi podstawowy akt przestrzennego zagospodarowania gminy.
Tak ukształtowana pozycja i rola planu miejscowego ma doniosłe znaczenie dla każdego potencjalnego inwestora. Otóż w przypadku, w którym nieruchomość objęta jest jego zakresem istnieje wyłącznie możliwość realizacji zabudowy na terenie takiej nieruchomości, która pozostaje w zgodzie
z przeznaczeniem przyjętym w tym planie. W razie, gdy rodzaj zabudowy nie będzie zgodny z takim przeznaczeniem, inwestor nie będzie mógł uzyskać pozwolenia na budowę. Natomiast, pozwolenie to warunkuje możliwość rozpoczęcia realizacji budowy na terenie nieruchomości. Wobec tego potencjalny inwestor powinien dołożyć należytej staranności i zweryfikować powyższe okoliczności przed nabyciem praw do nieruchomości. W szczególności powinien sprawdzić jakie przeznaczenie przyjmowane jest dla nieruchomości w planie miejscowy, i czy przeznaczenie to jest zbieżne
z posiadanymi zamierzeniami budowlanymi.
Decyzja o warunkach zabudowy dla cudzoziemca
Istnieje także ewentualność, że teren danej nieruchomości nie będzie objęty obszarem obowiązujęcego planu miejscowego. Powyższy brak będzie wiązał się dla inwestora z koniecznością wystąpienia (przed złożeniem wniosku o wydanie pozwolenia na budowę) o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy określa w szczególności jaki typ zabudowy możliwy jest do realizacji na danej działce oraz jakie może być jej przeznaczenie (np. zabudowa przemysłowa, bądź usługowa). Co więcej, decyzja taka określa maksymalne gabaryty projektowanego budynek, maksymalną powierzchnię zabudowy, sposób uzbrojenia działki w media, czy też przewidywany dostęp do drogi publicznej. Przy czym podkreślić potrzeba, że organ administracji w toku prowadzonego postępowania w przedmiocie wydania wskazanej powyżej decyzji bada oraz uwzględnia także przeznaczenie i zabudowę występującą na działkach sąsiednich. Celem tych działań jest zachowanie spójności okolicznej zabudowy. Jeśli zamierzona budowa nie będzie korelować z zabudową występującą na nieruchomościach sąsiednich, istnieje ryzyko, że organ administracji odmówi wydania powyższej decyzji. Tożsame ryzyko występuje w przypadku, gdy w okolicy nie znajduje się żadna zabudowa. Brak uzyskania decyzji o warunkach zabudowy przekreślać będzie z kolei możliwość uzyskania pozwolenia na budowę i wyłączy tym samym możność budowalnego wykorzystania nieruchomości.
Pozwolenie na budowę w Polsce dla cudzoziemca
Niemniej jednak, w przypadku, w którym zagraniczny inwestor uzyska decyzję o warunkach zabudowy będzie mógł on przystąpić do uzyskiwania pozwolenia na budowę. Powyższe będzie również możliwe, jeśli nieruchomość będzie podlegać obowiązującemu planowi miejscowemu i rodzaj inwestycji będzie zgody z funkcją terenu określoną w tym planie. Istotnym przy tym jest to, że organ administracji budowlanej nie będzie mógł odmówić wydania pozwolenia na budowę, w przypadku, w którym inwestor wykaże spełnienie przesłanek wynikających z prawa budowalnego. Wynika to z tego,
że możliwość dokonania zabudowy gruntu jest uprawnieniem każdego właściciela nieruchomości.
Odrolnienie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca
Równocześnie istotnym jest także zweryfikowanie rodzaju użytku działki i klasy bonitacyjnej gruntu nieruchomości. W ramach tego badania sprawdzić należy jakie oznaczenie posiadają działki
i w szczególności, czy jest im dedykowane przeznaczenie pod grunty orne. Zagadnienie to ma istotne znaczenie. Otóż, realizacja zabudowy na gruntach ornych o wyższych klasach bonitacyjnych możliwa będzie jedynie w przypadku, w którym dojdzie do uprzedniego ich wyłączenia z produkcji rolnej. Wyłączenie wiąże się z potrzebą przeprowadzenia właściwego postępowania administracyjnego,
jak również uregulowania opłaty z tytułu wyłączenia gruntu nieruchomości z produkcji rolnej. Przy czym wniosek o wyłączenie z produkcji użytków rolnych jest wiążący dla organu administracji jedynie
w zakresie użytków rolnych o niższych klasach bonitacyjnych. Zatem zachodzi uzasadniona potrzeba zweryfikowania, czy możliwość realizacji zabudowy na nieruchomości wiązać się będzie z koniecznością wyłączenia jej z produkcji rolnej.
Podsumowanie – nabycie nieruchomości w Polsce przez spółkę cudzoziemca
Podsumowując, wskazać należy, iż nabycie przez cudzoziemca nieruchomości położonej na terytorium Polski wymaga co do zasady uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Równocześnie wymaga uwzględnienia kluczowych aspektów związanych z realizacją samego procesu inwestycyjno-budowlanego. Jednak biorąc pod uwagę przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, warto zwrócić uwagę na wyłączenia z obowiązku uzyskania wspominanego zezwolenia, które dotyczą przedsiębiorców z państw należących do Europejskiego Obszaru Gospodarczego. W związku z tym, zagraniczny inwestor może skorzystać z możliwości nabycia nieruchomości w Polsce za pośrednictwem nowo założonej spółki z siedzibą na terytorium RP. Takie rozwiązanie pozwala rozpocząć inwestycje związane z nabywaniem praw do nieruchomości bez konieczności uzyskiwania dodatkowych zezwoleń.